Нужно ли заключить договор аренды с новым собственником здания?

Question

Добрый день!
Одним из учредителей на свой домашний адрес зарегистрирована фирма(юр адрес), можно ли заключать договор аренды на безвозмездной основе.
и как быть в дальнейшем если дом продан? можно ли прописатся в нем к примеру временно второму учредителю (ген,дир-р) при согласии нового собственника и таким образом сохраняя юр адрес и договор аренды?,или возможен только новый договор аренды с купившим собственником...
вопрос интересен тем что фирма желает остатся в ведении одного и того же сельсовета (октмо) и района (банально на родине)...
каковы последствия при отсутствии договора аренды после того как произойдет смена собственника дома (к примеру не сойдутся в стоимости аренды или по площади размещения )?

User 1 · Answer

Добрый день.
В доме есть нежилые помещения, которые могут быть арендованы под офис? Или что вы там предполагаете арендовать?

User 2 · Answer

есть веранды кирпичная 10,2кв/м(там и офис) и еще дощатая веранда со своей дверью 14кв/м,,назначение сугубо офис (стол,стул,шкафик) пребывание в офисе не постоянное ибо оно удалено от райцетра.., или просто при необходимости посещая офис

User 3 · Answer

Там у вас еще проблема с землей возникнуть может. Посмотрите, обсуждали на форуме:

User 4 · Answer

Александра Кривошеева, нет смотрел не тот случай, в собственности все как положено оформленное в свое время, земельный аспект исключен на 100%,дом старенький по возрасту и не ижс..

User 5 · Answer

Надеюсь, что вечером тему прокомментирует профессиональный юрист, ну а пока Вы можете ознакомиться с этим:
Организация арендует имущество у своего владельца‑физлица: какие доначисления грозят владельцу
Стоимость имущественных прав, которые организации безвозмездно передал ее единственный учредитель, облагается налогом на прибыль
Налоговые риски: можно ли заключать сделки между «своими» фирмами и ИП
Что грозит организации, которая отсутствует по «юридическому» адресу
Организация меняет адрес: что надо знать бухгалтеру

User 6 · Answer

Добрый день.есть веранды кирпичная 10,2кв/м(там и офис) и еще дощатая веранда со своей дверью 14кв/м,,назначение сугубо офис (стол,стул,шкафик)Из этой информации непонятно - оформлено это помещение, как нежилое, или нет?

User 7 · Answer

Добрый день!Одним из учредителей на свой домашний адрес зарегистрирована фирма(юр адрес)Как следует из разъяснений, приведенных в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", адрес отражается в едином государственном реестре юридических лиц для целей осуществления связи с юридическим лицом. В том числе, допустимо внесение в ЕГРЮЛ сведений о домашнем адресе руководителя, если имеется согласие собственников соответствующего жилого объекта (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 61).Т.е. учредитель (участник) в данном случае поступил вполне законно.можно ли заключать договор аренды  на безвозмездной основе.Сразу оговорюсь, что аренда не может быть безвозмездной - это будет уже другой договор: договор ссуды. Но в данном случае нас интересует глобальный вопрос: можно ли заключать договор аренды/ссуды в принципе в подобной ситуации.Дом у вас жилой, сколько я понимаю, раз учредитель там зарегистрирован по месту жительства (домашний адрес). А согласно п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. В силу п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.  Таким образом, фактическое размещение в жилом помещении (доме, квартире) офиса организации не допускается. Адрес данного помещения может использоваться исключительно для целей связи с данной организацией путем указания его в ЕГРЮЛ. Соответственно договор аренды/ссуды жилого помещения для размещения офиса заключен быть не может. Этот вывод актуален  в отношении как самого учредителя (участника), так и нового собственника жилого помещения, если учредитель (участник) это жилое помещение продает.

User 8 · Answer

Алексей спасибо! уточним с вашего позволения детали..
с возможностью заключения договора аренды/ссуды юр/лицом только "нежилого помещения" все понятно и это не данный случай(отдельная тема тоесть)
то что заключается договор аренды с своей жилой недвижимостью не более чем заблуждение тоже понятно...
также уточним для понимания всех что задачи превращать часть дома в офис не стоит и не стояла,значит достаточно гарантийного письма и при требовании фнс: согласия всех собственников...
Алексей Крайнев

Цитата:если имеется согласие собственников соответствующего жилого объекта (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 61).

"Согласие" других собственников -членов семьи учредителя -отца(1,9% доли в уст-м капитале) устное или в произвольной форме,есть ли требования к опред-й форме от фнс?
также для понимания второй учредитель сын-он же ген.директор (98,1% доли в фирме) был прописан тоже но временно по этому же адресу в момент регистрации фирмы (совладельцем дома при этом не являлся).
из интернета ничего такого по жестко регламентированной форме этого "Согласия др собственников" нет, гарантийное письмо "учредитель отец" в фнс предоставлял от своего имени и выходит требование о согласии остальных собственников на усмотрение ФНС и в свободной форме
ЗАЯВЛЕНИЕ. Я, ФИО. являясь учредителем ООО «наименование» и собственником жилого помещения, расположенного по адресу: __принадлежащего мне на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии _от «_» _ г.,
прошу: осуществить государственную регистрацию вновь создаваемого ООО «наименование» по моему домашнему адресу в принадлежащем мне на праве собственности жилом помещении.
ПРИЛОЖЕНИЕ: - Копия свидетельства о праве собственности.
текст "Согласия" в упрощенной форме : Я супруга фио с 1/3 доли паспорт __выражаю свое согласие на регистрацию ООО итд..
Далее представим что дом решат продать?
и получается что юр/адрес как бы еще висит на адресе но это до поры пока не отпишут об его уточнении с фнс
Верно ли удтверждение что после продажи невозможно никак оставить данный адрес( тоесть есть или нет такая юридическая возможность при согласии нового собственника разумееется)?
и если нет? то остается ли как вариант постройки нежилого строения с целью сдачи в аренду на этом же участке , либо проще искать варианты по другим нежилым помещениям в пределах данного сельсовета(района).
Про включение нового собственника жилого дома в состав учредителей с символической долей скажем 1% как обстоят дела(есть ли в этом минусы для фирмы самой?) или опять же проще у любого другого собственника к примеру пустующего жилого дома...

User 9 · Answer

Верно ли удтверждение что после продажи невозможно никак оставить данный адрес( тоесть есть или нет  такая юридическая возможность при согласии нового собственника разумееется)?если заглянуть в то самое Постановление Пленума № 61, то увидим следующееЦитата (   Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61    "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с  достоверностью адреса юридического лица"):4. Учитывая, что адрес юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего и исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (пункт 2 статьи 54 ГК РФ), и может отличаться от адреса, по которому осуществляется непосредственная деятельность юридического лица, в том числе хозяйственная (производственный цех, торговая точка и т.п.), регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации на основании того, что помещение или здание, адрес которого указан для целей осуществления связи с юридическим лицом, непригодно для осуществления деятельности юридического лица в целом либо вида деятельности, который указан в документах, представленных для государственной регистрации. В то же времярегистрация по адресу жилого объекта недвижимости допустима только в тех случаях, когда собственник объекта дал на это согласие; согласие предполагается, если названный адрес является адресом места жительства учредителя (участника) или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Таким образом, если новый собственник согласен, то адрес в ЕГРЮЛ можно не менять.

User 10 · Answer

спасибо большое , но опять же об устном согласии идет речь от нового собственника?
верно ли что ничего делать не нужно в части обращений к собственнику на тему регистрации ген.директора?
тоесть если не прописыватся и никто возражений не имеет в письменной форме в фнс к примеру то и адрес сохраняется ?
по сути новый собственник не испытывает неудобств с этим(ибо почта не идет к нов собственнику а попадает к гендиректору по заявлению на эту тему в почту отписанному..

User 11 · Answer

но опять же об устном согласии идет речь от нового собственника?верно ли что ничего делать не нужно в части обращений к собственнику на тему регистрации ген.директора?тоесть если не прописыватся и никто возражений не имеет в письменной форме в фнс к примеру то и адрес сохраняетсяа ответ на эти вопросы содержится в следующем, 5-ом пункте постановления № 61Цитата (   Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61    "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с  достоверностью адреса юридического лица"):5. Собственник или иной законный владелец объекта недвижимостивправе обратиться в арбитражный суд с исковым требованием к юридическому лицу о прекращении использования соответствующего объекта недвижимости для целей осуществления связи с этим юридическим лицом.Такое требование направлено на устранение нарушения прав собственника (иного законного владельца), не связанного с лишением владения, и подлежит рассмотрению в соответствии со статьей 304 ГК РФ. В случае удовлетворения данного требования в резолютивной части решения суда также указывается на обязанность юридического лица принять необходимые меры к внесению изменений в ЕГРЮЛ в части своего адреса. Непринятие соответствующих мер влечет наступление последствий, связанных с неисполнением судебного решения, например, наложение судебного штрафа (статья 332 АПК РФ), однако не может служить основанием для самостоятельного обращения собственника (иного законного владельца) с требованием к регистрирующему органу о внесении изменений в ЕГРЮЛ. Вместе с тем регистрирующий орган обязан на основании представленного ему вступившего в законную силу решения суда об удовлетворении иска внести в ЕГРЮЛ запись о том, что сведения об адресе юридического лица являются недостоверными, с указанием реквизитов данного судебного решения.Поданное по изложенным мотивам собственником или иным законным владельцем объекта недвижимости заявление о признании недействительными государственной регистрации юридического лица либо акта о внесении изменений в сведения ЕГРЮЛ об адресе юридического лица не подлежит удовлетворению, за исключением случаев, когдарегистрирующий орган располагал заявлением собственника или иного законного владельца недвижимости о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу соответствующего объекта недвижимости. Т.е. если новый собственник не хочет, чтобы адрес дома использовался в ЕГРЮЛ, он должен предпринять активные действия - уведомить об этом ООО, ИФНС и если ООО не сменит адрес - обратиться в суд.Ну и, конечно, если ИФНС придет по адресу и собственник скажет, что вообще слышать не слыхивал про ООО, то в ЕГРЮЛ появится запись о недостоверности адреса...

User 12 · Answer

Добрый день!Недавно я изучал этот вопрос с "практической" точки зрения. К нам в ДНП (теперь СНТ) прислали письмо из налоговой, что у нас недостоверный адрес - в жилом доме в деревне рядом. Вот мы и рассматривали разные варианты...Из этих рассмотрений я вынес вот такую информацию:Юридическое лицо может быть зарегистрировано (или адрес изменен на новый) на домашний адрес (т.е. адрес жилого помещения), только в двух случаях:- это адрес места жительства участника общества с ограниченной ответственностью, владеющего не менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов участников данного общества с ограниченной ответственностью;- это адрес места жительства лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица (т.е., руководителя).При регистрации ООО (или изменении его адреса)  к заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие наличие у юридического лица или лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, либо участника общества с ограниченной ответственностью, владеющего не менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов участников данного общества, права пользования в отношении объекта недвижимости или его части, расположенных по адресу юридического лица.Отсюда - пока право собственности у учредителя или директора, адрес законный. Как только собственник у помещения сменился, врозникает вопрос о достоверности этого адреса. И тогда нужно позаботится о том, чтобы у ООО, или у учредителя, или у директора были правовые основания там находится.Договор аренды или ссуды, как мы выше выяснили, заклбючить с ООО нельзя, значит, учредитель или директор, как физические лица, должны оформить договор аренды или ссуды на себя. Вот такое сложное переплетение норм... Успехов!

User 13 · Answer

спасибо...50%(или 5-10%) ссылка на это положение ?
следуя пока только данному ответу(ссылки надеюсь добавятся) думаю надо уточнить следующее:
при регистрации фирмы на старте когда учредители оба были зарегистрированы по одному и тому же адресу в силу семейного родства (где также не регламентирован минимальный размер долей владения домом (в % долевого права на собственность физического лица-арендодателя) можно не заключать вовсе договор аренды, так как нет дополнительной юридической необходимости в этом!...?, равно видимо и наказания за отсутствие "договора аренды со сторонами: владелец жил дома и ген.директор ООО"
Как мы видим из сложившейся практики достаточно приложить к гарантийному письму в ФНС от учредителя являющегося собственником (не важен размер доли владения жилым домом) копию свидетельства о собственности...(договор аренды в любом виде излишен и не требуется) .😉
таким образом если оценивать ситуацию с регистрацией фирмы в 2013г с гарантийным письмом от учредителя -отца(1,9% доли в уст-м капитале фирмы) и 1/3 доли собственности на жилое помещение(кв,дом,итд..) все в рамках закона.👏
Далее собственник меняется рано или поздно (удивлен что освящено мало практики по подобным делам) и здесь опираясь тоже пока на ответ (нет ссылок) остается заключить между сторонами: новым собственником (не важен размер доли прав собственности на жилое помещение) и учредителем (с не менее 50% доли в уставном капитале ООО) - "Договор АРЕНДЫ(ССУДЫ) МЕЖДУ ФИЗ.ЛИЦАМИ",либо искать другой жилой дом с согласным на это владельцем,(так как нежилые помещения в селе зачастую отсутствуют) где поступить анологично ...
пожалуйста прикрепите ссылки на данные выводы если это возможно...
и незнаю уместно ли здесь же оговорить возможные наказания... размер штрафа (вроде только 5000руб) за отсутствие договора аренды между физлицами сторонами...

User 14 · Answer

Добрый день!50%(или 5-10%)Видимо, Вы об этом:Цитата (Александр Погребс):владеющего не менее чемпятьюдесятьюпроцентами голосовПо правилам русского языка это означает 50%. Но никак не 5-10%...ссылка на это положение ?Это Федеральный закон от 08.08.01 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".Последние изменения вступили в силу с 01.01.19.Читаем первоисточник: Цитата (статья 17, пункт 6, абзац 3):К заявлению о внесении в единый государственный реестр юридических лиц сведений об изменении адреса юридического лица, при котором изменяется место нахождения юридического лица, должны быть приложены также документы, подтверждающие наличие у юридического лица или лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, либо участника общества с ограниченной ответственностью,владеющего не менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов участников данного общества, права пользования в отношении объекта недвижимости или его части, расположенных по новому адресу юридического лица.Так что, юридическим адресом может стать домашний адрес не любого учредителя, а только того, у которого более 50% долей. Но это норма для изменения адреса.Если у Вас юридический адрес зарегистрирован и в 2013 году никаких претензий не было, то смена собственника адреса с точки зрения данной нормы никакой роли не играет. Всё смотрится на момент регистрации - первичной самого ООО, или изменение адреса.Но регистрацией жизнь не ограничивается. Она только начинается.И тут важно, находится ли ООО фактически по этому адресу и насколько законно основание для её там нахождения.Если реально там находится и собственник - учредитель (более 50%) или директор, то дополнительного основания для нахождения там ООО, на мой взгляд, не требуется.Если собственник (или учредитель, или директор) сменился и уже нет этой прямой взаимосвязи, тогда надо смотреть, на каком основании ООО находится на этому адресу. И вот тут и возникает либо договор аренды, либо договор ссуды (безвозмездного пользования), либо еще что-нибудь.Успехов!

User 15 · Answer

спасибо! можно было и про ответственность за отсутствие договора аренды или ссуды сразу же в одном месте освятить ...
и немаловажный момент договор аренды(ссуды) меж физлицами (либо директором и собственником нежилых помещений) гдето надо предоставлять копии там или сообщать както? или только при востребовании ?, и актуально ли положение фнс что дается срок для смены потом только штраф итд?

User 16 · Answer

Добрый день!можно было и про ответственность за отсутствие договора аренды или ссуды сразу же в одном месте освятить ...Ну, если так и не поняли, что мы Вам пишем, то сформулирую: ответственности за незаключение того или иного договора нет. Есть последствия за отсутствие законных оснований для нахождении по данному адресу.Например, блокирование всех действия по ООО до приведения в порядок, или вообще принудительная ликвидация...и немаловажный момент договор аренды(ссуды) меж физлицами (либо директором и собственником нежилых помещений) гдето надо предоставлять копии там или сообщать както? или только при востребовании ?Если адрес не меняете, то предоставлять никуда ничего не надо. Только по требованию.и актуально ли положение фнс что дается срок для смены потом только штраф итд?Актуально. Только не штраф, а "и т.д.".Успехов!

User 17 · Answer

добавлю что уточняю вопрос не столько для себя, тоесть в вопросах проигрываю не конкретную (или только свою) ситуацию а стараюсь максимально все возможные варианты освятить, ибо смотрю большинство только по своей ситуации спрашивает получает ответ и пока...
ах да по наказанию немного не так выразился ,так вот если ничего там не менялось то при выявлении отсутствия оснований нахождения фирмы по юр адресу -
дается 30 дневный срок юрлицу на исправление сиуации или смену адреса...
а Последствия внесения записи о недостоверности адреса:
Блокировка расчетного счета в банке до исправления ситуации;
Отсутствие возможности получить электронно-цифровую подпись;
Запрет на любые регистрационные действия в ООО;
Недоверие со стороны контрагентов;
Административная ответственность в виде штрафа на должностных лиц в размере от 5000 до 10 000 рублей;
Участники общества и генеральный директор в течении трех лет не смогут создать новую фирму или войти в действующие;
Ликвидация общества (исключение из ЕГРЮЛ) по истечении шести месяцев с момента внесения записи.
только вот юр/фирма оказывающая платные услуги по смене юр/адреса не уточняет тут в каком порядке какое наказание на практике производят ФНС..
Фнс конечно полномочиями обладает но она сама через суд старается когда не все очевидно...
а соответственно время есть у фирмы определится проверить принять то или иное решение..
если письмо им обратно не вернется значит доставлено адресату..остальное проблемы адресата =такова наша Раша или почта...🤔
так что дружите с собственниками и соблюдайте своевременно все...
кто добавит еще по практике буду благодарен..
ответившим спасибо..

User 18 · Answer

Добрый день!добавлю что уточняю вопрос не столько для себя, тоесть в вопросах проигрываю не конкретную (или только свою) ситуацию а стараюсь максимально все возможные варианты освятить, ибо смотрю  большинство только по своей ситуации спрашивает получает ответ и пока...Вы напрасно беспокоитесь.Наш форум не специализируется на обсуждении "общих вопросов". Мы работаем по принципу "вопрос-ответ".Именно поэтому каждый обсуждает именно свою ситуацию.Попытки "объять необъятное" в соответствии с  правилами форума пресекаются.ах да по наказанию немного не так выразился ,так вот если ничего там не менялось то при выявлении отсутствия оснований нахождения фирмы по юр адресу -дается 30 дневный срок юрлицу на исправление сиуации или смену адреса...Вы снова "не так выразились".30 дней даётся на приведение сведений в ЕГРЮЛ в отношении адреса не в случае, когда организация по адресу есть, но находится незаконно. А только в случае, если по юридическому адресу организации просто нет.если письмо им обратно не вернется значит доставлено адресату.Не так.Письмо, отосланное из ФНС считается полученным через 6 дней после его отправки. Независимо от того, получил ли он это письмо и когда.=такова наша Раша или  почта...🤔Снова вынужден обратить внимание на правилами форума. У нас запрещены политические высказывания и дискуссии, а также употребление сниженной нормативной лексики.так что дружите с собственниками и соблюдайте своевременно все...кто добавит еще по практике буду благодарен..Это недвусмысленно указывает на то, что отчет по своей собственной ситуации Вы получили.Поэтому тему я закрываю.Успехов!

Нужно ли заключить договор аренды с новым собственником здания?

Comments